14.10.2009 Цена не стена

Андрей Воскресенский

Ценовая ситуация на рынке московской жилой недвижимости уже не впервые оказалась фактором не экономическим, а идеологическим. Едва выйдя на работу после новогодних каникул, высшие столичные чиновники — Лужков, Ресин и Росляк — громогласно заявили, что ждать дальнейшего снижения цен на жилье не стоит. Хотя вроде бы ситуация очевидная: они падают. Главный вопрос как для потенциальных покупателей, так и для продавцов: когда будет достигнуто дно?

Факторы падения и роста

Сегодня цена на жилую недвижимость прежде всего проблема психологического противостояния продавца и покупателя. Суммы, которые указываются в рекламе или частных объявлениях, потенциальные покупатели смело зачеркивают жирным красным крестом и торгуются до упора. И действительно, по сравнению с ценами трехмесячной давности дисконты достигают иногда 30% и даже более. При этом покупатели (особенно имеющие на руках живые деньги, а не рассчитывающие на кредиты или продажу имеющейся недвижимости) ожидают куда более значительного снижения.

Но как для покупателей, так и для продавцов важен вопрос, когда же наконец цены определятся, зафиксируются на каком-то разумном уровне. Чтобы оценить перспективу, нужно обратиться уже к реальным факторам рынка. Факторов, влияющих на цену недвижимости, собственно говоря, четыре.

Во-первых, сокращение платежеспособного спроса, связанное со снижением доходов и почти полной заморозкой ипотечного кредитования. Во-вторых, значительное падение цен на стройматериалы (цемент, металл, кирпич). Оба этих фактора работают на реальное снижение цен.

Третий фактор — происходящее в течение последнего года падение объемов строительства, которое в дальнейшем станет еще более значительным. Сокращение предложения, понятное дело, тормозит снижение цен. И наконец, четвертый фактор — административный ресурс московского правительства, которое, как выяснилось, собирается всеми силами способствовать стабилизации цен. Про идеологические благоглупости вроде доступного жилья можно забыть всерьез и надолго.

Получается два фактора за и два — против. Разберемся с каждым в отдельности.

...

Расчет на себестоимость

Падение цен на стройматериалы (до 50% на металл, до 30% — на цемент) в течение последних месяцев вроде бы должно значительно снизить себестоимость строительства, при этом застройщики готовы пропорционально снижать цены: сейчас они заинтересованы не в сверхприбылях, а в увеличении продаж.

Однако на самом деле не все так просто. Во-первых, доля стройматериалов в себестоимости строительства не так уж и велика. Например, цена цемента, основного строительного материала, составляет всего 3-5% себестоимости. "Строительная себестоимость сейчас снижается на 10-25%, а выросшие ставки по банковским кредитам работают, наоборот, на увеличение себестоимости. Помимо цен на стройматериалы, заработную плату, финансовые затраты на себестоимость строительства также влияют факторы, связанные с получением разрешительной документации. Таким образом, рассчитывать на снижение стоимости строительства за счет удешевления стройматериалов не стоит",— утверждает Алексей Остробородов, коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании.

Во-вторых, большая часть жилья, которое представлено на первичном рынке столицы, строилось еще с учетом прежних, более высоких расценок..

Полный текст статьи можно посмотреть на сайте: Kommersant.ru